I DIRITTI SU COSA ALTRUI

I diritti su cosa altrui

I privati possono costituire  un diritto reale (sono i diritti sulle cose che attribuiscono al loro titolare di trarne utilità) solo scegliendo uno dei tipi previsti dalla legge. Se un proprietario vuole stabilire a favore di altri soggetti diritti diversi da quelli previsti il contratto avrà solo effetto obbligatorio e solo nei confronti di chi ha sottoscritto il contratto.

La legge ha stabilito vincoli particolari alla proprietà disciplinando i diritti su cosa altrui (diritti reali limitati). Essi comprimono la proprietà e la libertà del bene del proprietario mentre danno facoltà e poteri al titolare del diritto (nei limiti imposti dalla legge). Il diritto reale limitato cessa quando la posizione del proprietario e del titolare del diritto si riuniscono nella stessa persona (confusione).

Il potere sulla cosa che deriva dalla titolarità può essere pieno ed esclusivo (come nella proprietà) o limitato (come nella servitù di passaggio).

I diritti reali sono detti assoluti (possono essere fatti valere nei confronti di tutti).

Oltre al diritto reale rappresentato dalla proprietà vi sono i diritti reali di godimento e di garanzia.

Diritti reali di godimento: consentono di trarre dalla cosa solo definite e limitate utilità: abitazione, enfiteusi, usufrutto, uso, superficie, servitù.

Diritti reali di garanzia: attribuiscono al titolare il potere di soddisfarsi sulla cosa posta a garanzia del proprio credito con preferenza agli altri creditori: pegno e ipoteca.

DESCRIZIONE: Diritti reali di godimento

Abitazione: facoltà d'uso di un immobile al solo scopo di abitarvi (per se e per la famiglia). Diritto incedibile.

Enfiteusi si realizza quando il proprietario di un fondo concede ad un'altra persona (enfiteuta) il diritto di godere del fondo stesso con l'obbligo di migliorarlo e di are un canone annuo in denaro o in natura (il canone è disciplinato da leggi speciali). Ha una durata minima di 20 anni e può essere perpetuo; è di durate così lunghe per permettere all'enfiteuta di godere dei risultati degli investimenti di capitale effettuati per il fondo.

L'obbligo di miglioria è essenziale all'enfiteusi: questo istituto è infatti nato per porre rimedio all'abbandono dei terreni agricoli combinando l'interesse del proprietario al recupero della coltura con quello del coltivatore a godere del fondo con un rapporto meno oneroso dei comuni rapporti contrattuali.

L'enfiteuta può acquistare la piena proprietà del fondo in qualsiasi momento ando una somma pari a 15 volte l'ammontare del canone annuo (diritto di affrancazione).

Usufrutto diritto di godere della cosa,traendo dalla cosa ogni utilità che questa può dare: cioè uso (diretto e indiretto) della cosa altrui e percezione dei frutti naturali e civili. Può essere ceduto! Obblighi dell'usufruttuario:

rispettare la destinazione economica della cosa;

usare la diligenza del buon padre di famiglia;

fare l'inventario e prestare garanzia;

are le spese per l'ordinaria manutenzione e amministrazione della cosa;

are le imposte, i canoni, le rendite e tutti i pesi che gravano sul reddito.

Poteri e facoltà dell'usufruttuario:

ha il diritto al possesso della cosa;

può dare in locazione la cosa;

può introdurre miglioramenti (in questo caso gli spetta un'indennità);

Caratteristiche dell'usufrutto:

nasce per volontà privata (contratto, testamento) o per usucapione;

si estingue per a) prescrizione per non uso ventennale; b) riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona (confusione); c) totale perimento della cosa (se perisce un edificio l'usufrutto permane sull'area).

il nudo proprietario non ha la facoltà di godere della cosa ma ha controllo su di essa (può dare il consenso per mutare la destinazione economica, provvede alle riparazioni straordinarie);

la durata è limitata poiché legata completamente alla vita dell'usufruttuario, anche in caso di locazione.

Casi particolari:

cosa deteriorabile à restituzione nello stato in cui si trovava;

cosa consumabile (quasi-usufrutto) à amento del valore di ciò che si è consumato.

Uso: attribuisce al titolare (usuario) il diritto di servirsi della cosa e di goderne i frutti, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Se il bene in uso è una cosa fruttifera l'usuario può, a differenza dell'usufruttuario, raccogliere solo i frutti utili al consumo materiale diretto nei limiti dei bisogni personali e della propria famiglia. L'uso è personalissimo e quindi incedibile. Si costituisce per contratto, per testamento o per usucapione.

Superficie consente a chi ne è titolare di erigere e di mantenere sul suo suolo (sopra o sotto) una costruzione (escluse le piantagioni). La superficie di solito appartiene al proprietario del fondo, ma può essere ceduta a terzi perché questi vi edifichino (diritto di costruire) o in caso di fabbricato esistente, può alienare la proprietà della costruzione mantenendo quella del suolo (proprietà superficiaria).

Servitù prediali è un limite imposto al diritto di proprietà su un fondo per la migliore utilizzazione di un altro fondo (dominante) appartenente a un diverso proprietario, il quale acquista un diritto reale limitato sul fondo servente. È un rapporto che si instaura tra i proprietari dei due fondi e che quindi permane sul fondo anche se uno dei due vende ad altre persone.

Conseguenza pratica i fondi devono essere vicini (non per forza confinanti) quel tanto che consenta di legare lo svantaggio dell'uno al vantaggio dell'altro (es.: se acquisto il diritto di derivare l'acqua da una sorgente con una condotta, saranno gravati da servitù tutti i fondi che stanno tra il mio e la sorgente). Le servitù prediali si possono costituire nei seguenti modi:

coattivamente à servitù coattive: prevedono un obbligo a contrarre imposto al proprietario del fondo che diverrà servente; se questi si rifiuta di stipulare il contratto l'avente diritto può chiedere al giudice una sentenza: condurre acqua (per usi  vitali, agrari o industriali) cioè servitù di acquedotto, per accedere alla via pubblica alla quale non si ha diretto accesso (servitù di passaggio), per procurarsi corrente elettrica (servitù di elettrocondotto).

volontariamente à servitù volontarie: sono quelle servitù la cui costituzione non è obbligatoria. Si costituiscono per contratto o per testamento.

per usucapione à si crea tramite il possesso (esercizio di fatto) ininterrotto per 20 anni o per il periodo minore previsto dalle norme sulla usucapione di diritti reali di godimento.

per destinazione del padre di famiglia à si crea fra parti diverse uno stato di cose tale che, se si trattasse di proprietà distinte saremmo di fronte a una servitù.

Con servitù apparenti si intendono quelle che richiedono un'opera visibile e permanente sul fondo.

Gli ultimi due casi valgono solo per le servitù apparenti.

Le servitù si estinguono per prescrizione e per confusione. Non si estinguono per l'impossibilità di fatto di esercitarla o il venire meno dell'utilità della stessa.