LA COMPRAVENDITA

Secondo la definizione del codice civile, la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art.1470) che è elemento essenziale della vendita e consiste in un corrispettivo in denaro. Il prezzo deve essere necessariamente determinato o quanto meno determinabile. Il fatto che il corrispettivo dello scambio sia sempre un prezzo distingue la vendita dalla permuta. La vendita è un contratto consensuale: per il suo perfezionamento non occorre la consegna della cosa, che invece, costituisce una delle obbligazioni del venditore. La vendita è anche un contratto ad effetti reali, cioè la proprietà o il diritto oggetto dello scambio si trasmettono automaticamente per effetto del consenso delle parti (art. 1376), salvo quando questa immediata efficacia debba essere dilazionata per un ostacolo al trasferimento del diritto. In alcune ipotesi questo effetto non può immediatamente realizzarsi e il contratto ha, quindi, efficacia obbligatoria: la proprietà non passa immediatamente, ma sorge dal contratto a carico del venditore l'obbligo di procurarne l'acquisto al compratore. Le ure più importanti di vendita obbligatoria sono:

la vendita alternativa, in cui il trasferimento non si verifica se non quando sia stata effettuata la scelta tra le due o più cose dedotte in obbligazione (art. 1285);

la vendita di cosa futura, in cui occorre sempre, ai fini del trasferimento della proprietà, che la cosa sia venuta ad esistenza (art. 1472);

la vendita di cose generiche, in cui è necessaria l'individuazione degli specifici pezzi o blocchi o unità che si intendono consegnare e trasferire (art. 1378);

la vendita di cosa altrui: questa non è né nulla né annullabile. Naturalmente, non è possibile l'immediato trasferimento della proprietà, ed il contratto produce a carico del venditore l'obbligo di acquistare la cosa dal proprietario per trasmetterla al compratore.

Le obbligazioni principali del venditore sono, per l'art. 1476:

fare acquistare al compratore la proprietà della cosa o la titolarità del diritto oggetto dello scambio, se l'acquisto non è effetto automatico del contratto;

consegnare la cosa al compratore. Questa obbligazione riguarda un momento diverso dal trasferimento della proprietà. Se, come si verifica nella vendita ad effetti reali, il trasferimento della proprietà è già avvenuto alla conclusione del contratto, la consegna della cosa costituisce il completamento di tale trasferimento, l'atto, cioè, che pone il compratore nella condizione di disporre materialmente della cosa ormai diventata sua e di poterla utilizzare: la consegna deve avvenire nel tempo e nel luogo fissati nel contratto.

garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.

La legge attribuisce al compratore una particolare tutela per il caso in cui sia disturbato nel godimento del bene acquistato per effetto di pretese che i terzi facciano valere nei suoi confronti. Al riguardo vanno distinte:

A.   evizione totale ricorre quando un terzo, facendo accertare l'esistenza di un suo diritto di proprietà o di un altro diritto sulla cosa, escluda legalmente il diritto del compratore, cioè lo privi in tutto del diritto che credeva di acquistare;

B.   evizione parziale quando il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto qualora debba ritenersi che non avrebbe acquistato la cosa senza la parte per la quale ha subito l'evizione (art. 1480); altrimenti può ottenere solo una riduzione del prezzo, salva in ogni caso l'azione per il risarcimento dei danni qualora ignorasse l'altruità parziale della cosa

C.   cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che diminuiscono il libero godimento, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto, qualora debba ritenersi che non avrebbe acquistato la cosa se ne fosse stto a conoscenza, oppure una riduzione del prezzo, oltre al diritto al risarcimento dei danni (art. 1489).   

Vizi di una cosa sono le imperfezioni o alterazioni del bene, dovute alla sua produzione o alla sua conservazione. Il compratore non ha diritto di protestare per qualsiasi difetto, anche minimo, della cosa acquistata. Peraltro se il bene venduto presenta vizi non irrilevanti al compratore spetta una speciale tutela, denominata "garanzia per i vizi" (art. 1490). Il venditore è tenuto alla garanzia quando i vizi siano tali o da rendere il bene inidoneo all'uso a cui è destinato o da diminuirne in modo apprezzabile il valore. La garanzia non è dovuta se, al momento del contratto, il compratore, trattandosi di vendita di cosa specifica, conosceva i vizi della cosa ovvero se si trattava di vizi "facilmente riconoscibili" (art. 1491). Anche questa limitazione, però, cade nell'ipotesi che il venditore abbia dichiarato che la cosa è esente da vizi. Il compratore se intende far valere la garanzia cui il venditore è tenuto, ha l'onere di denunciare l'esistenza dei vizi entro otto giorni, che decorrono dalla consegna se si tratta di vizi apparenti (art. 1511) o dalla scoperta se si tratta di vizi occulti (art. 1495). La denuncia non è però necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o lo ha occultato.

Ove ricorrano i requisiti indicati, il compratore ha diritto di chiedere, a sua scelta (art. 1492), o la risoluzione del contratto, restituendo il bene e facendosi restituire il prezzo ato o liberandosi dall'obbligo di arlo, ovvero la riduzione del prezzo, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore provi di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494). L'azione del compratore è soggetta ad un termine di prescrizione di un anno, che decorre dal momento della consegna.

L'obbligazione principale del compratore consiste nel dovere di are il prezzo pattuito (art. 1498). Il compratore è tenuto a are il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto. Di regola il prezzo è oggetto di libero negoziato tra le parti, che peraltro. Di solito, hanno riguardo al prezzo che del bene è corrente sul mercato. Mancando un prezzo di mercato saranno decisive le valutazioni soggettive delle parti. Le parti possono anche affidare la determinazione del prezzo "ad un terzo, eletto nel contratto o da eleggere posteriormente"(art. 1473). Se il contratto ha per oggetto cose che il venditore vende abitualmente, anche se le parti non hanno espressamente determinato il prezzo, né hanno convenuto il modo di determinarlo, "si presume che le parti abbiano voluto riferirsi al prezzo normalmente praticato dal venditore"(art. 1474).

La vendita con patto di riscatto è una vendita sottoposta a condizione risolutiva potestativa: il venditore si riserva il diritto di riavere la cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalla legge (art.1500). vi si ricorre di solito quando il venditore è indotto a vendere per realizzare denaro liquido, ma spera di poter entro un certo termine avere la somma necessaria per farsi restituire la cosa venduta. La vendita produce i suoi effetti, ma questi si eliminano se il venditore dichiara di voler riscattare la cosa venduta. Basta questa dichiarazione a far rientrare la cosa nel patrimonio del venditore: non occorre un nuovo contratto di vendita in senso inverso. L'esercizio del diritto di riscatto è sottoposto d un breve termine di decadenza (art. 1501).

La vendita di merci costituisce il caso più frequente di compravendita. Nella vendita mobiliare ricorre di frequente il patto volto a garantire al compratore il "buon funzionamento" della cosa venduta (art. 1512) ovvero altre clausole particolari dirette a garantire la presenza nelle cose vendute delle qualità desiderate dal compratore.

Sotto quest'aspetto, ure particolari di vendite mobiliari sono:

I.  la vendita con riserva di gradimento (art. 1520), che costituisce, in sostanza, una opzione: infatti, vincolato è soltanto il venditore, ed il contratto si perfeziona, obbligando pure il compratore, soltanto quando costui comunica al venditore che la cosa è di suo gradimento;

II.  la vendita a prova, che è una vendita sottoposta alla condizione sospensiva che la cosa abbia le qualità pattuite o sia idonea all'uso a cui era destinata (art. 1521);

III.  la vendita su campione, che è una vendita perfetta, ma può essere risoluta, se la merce è difforme dal campione,

IV.  la vendita su tipo di campione, in questa per ottenere la risoluzione, occorre una difformità notevole dal campione, che ha solo valore di orientamento (art. 1522);

V.  la vendita su documenti che attribuiscono a chi li possiede il diritto ad ottenere la consegna delle cose stesse dal detentore ed il potere di disposizione su di esse;

VI.  vendita cif cost, insurance, freight): cioè la somma ata dal compratore comprende il prezzo vero e proprio della merce, le spese dell'assicurazione e del trasporto;

VII.  vendita fob (franco a bordo): il venditore si assume, oltre le spese per portare la cosa fino al mezzo di trasporto, anche quelle per il caricamento su tale mezzo;

VIII.  vendita a termine di titoli di credito

Nella vendita a rate (o vendita con patto di riservato dominio), che ha la grande diffusione nella vita moderna, le parti stabiliscono che il prezzo debba essere ato frazionatamene entro un certo tempo e, per converso, che la proprietà passi al compratore solo quando sarà ata l'ultima rata, o frazione, del prezzo medesimo (art. 1523). L'effetto reale della vendita è perciò sottoposto alla condizione sospensiva del amento integrale. Chi compra a rate non può alienare la cosa fin quando non ne ha acquistato la proprietà: l'alienazione integra, anzi, gli estremi del delitto di appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.). Tuttavia, se l'alienazione avviene, l'acquirente acquista, di regola, la proprietà della cosa, se si tratta di cose mobili e se egli ne ha ricevuto in buona fede il possesso (art. 1153).

La legge ha voluto tutelare il compratore contro patti vessatori diffusi in questo tipo di vendita. Ha così dichiarato la inefficacia della clausola secondo cui il mancato amento di una sola rata dà luogo alla risoluzione, se questa rata non supera l'ottava parte del prezzo (art. 1525), ed ha stabilito che, se il contratto è risolto per inadempimento del compratore, questi ha diritto alla restituzione delle rate ate, salvo al venditore un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno (art. 1526).

Per le vendite immobiliari bisogna distinguere:

le vendite a misura, in cui il prezzo è stabilito in proporzione delle unità di misura;

le vendita a corpo, in cui l'immobile è venduto per un prezzo globale.