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Ebrei - RELAZIONE PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO ( O DI CAPITALIZZAZIONE) DI BENI IMMOBILI (FABBRICATI CIVILI O ALLOGGI)

Ebrei - RELAZIONE PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO ( O DI CAPITALIZZAZIONE) DI BENI IMMOBILI (FABBRICATI CIVILI O ALLOGGI)
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RELAZIONE PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO ( O DI CAPITALIZZAZIONE) DI BENI IMMOBILI

(FABBRICATI CIVILI O ALLOGGI)

Text Box: 1.	generalità del tecnico: nome, cognome,                        indirizzo dello studio, n° di iscrizione all'albo professionale;

2.	generalità del committente: nome, cognome, residenza, domicilio (se differente dalla residenza, se si tratta di una <a href=persona giuridica riportare la sede operativa e, se richiesta, quella legale), tipo di diritto esercitato sul bene oggetto di stima; 3. scopo o quesito della stima; 4. descrizione dell'immobile: anno di costruzione, ubicazione, superficie commerciale (citando cosa si intende in zona per superficie commerciale), dati catastali (è sufficiente la categoria), descrizione del fabbricato, consistenza in millesimi, nome del proprietario se diverso dal committente o in comproprietà con esso, caratteristiche intrinseche ed estrinseche significative ai fini della stima, eventuale presenza di mutui o ipoteche, se affittato oppure disponibile subito; 5. descrizione sintetica della zona in cui si trova immobile oggetto della stima: caratteristiche socio economiche, qualità della vita, ordine pubblico, collegamenti, servizi, ecc. " v:shapes="_x0000_s1026"> Text Box: 6.	descrizione sintetica degli immobili simili a quello oggetto di stima;

7.	caratteristiche del mercato del bene                   
      oggetto di stima;

8.	descrizione e giustificazione dei dati e del metodo utilizzati per la stima;

9.	determinazione del Bf (solo nella stima del valore di capitalizzazione);

10.	determinazione del saggio di capitalizzazione (solo nella stima del valore di capitalizzazione);

11.	determinazione del valore ordinario del bene oggetto di stima; (solo per stima sintetica);

12.	confronto tra i punti 4 e 6 e individuazione di eventuali comodi, scomodi o dotazioni non ordinarie del bene oggetto di stima;

13.	determinazione del saggio da applicare per il valore di capitalizzazione (solo nella stima del valore di capitalizzazione);

14.	determinazione del valore del bene con eventuali aggiunte o detrazioni al valore capitale o modificazioni dovute a particolari condizioni.

Nella relazione di stima di un fabbricato dovremo esporre quanto segue:



È necessario che la relazione sia esauriente ma concisa, infatti, specie in caso di stima da usarsi come perizia in un contenzioso in tribunale, è indispensabile fornire tutti i dati necessari ma anche rendere leggibile ed agile il documento. Nell'ambito scolastico è sufficiente dimostrare che si è capaci di redigere una relazione di stima, di conseguenza alcuni dei punti su esposti possono essere soddisfatti utilizzando frasi fatte. Qui di seguito verranno suggerite alcune di queste frasi indicando i punti a cui si riferiscono nell'ipotesi che l'oggetto della stima sia un appartamento destinato a civile abitazione.

punto

Frase proposta

1

Il sottoscritto geometra . iscritto al n° dell'Albo dei Geometri della provincia di, e avente lo studio in . via…. n°….

2

'ha ricevuto l'incarico dal sig. .. residente in. via. n.'

3

'.di determinare il valore di mercato al fine di una compravendita '

4

'dell'unità immobiliare di categoria catastale .posta al piano via .  n.. di un fabbricato, costruito nell'anno ., ubicato in .categoria, quota di proprietà millesimi' ecc.

6

' le caratteristiche descritte nel bene oggetto di stima non si discostano in modo particolare da quelle dei beni dello stesso tipo tranne che per…' a questo punto lo studente autonomamente può introdurre delle dotazioni non ordinarie sia in più, ad esempio una porta blindata, che in meno, ad esempio la necessità di eseguire alcuni lavori di manutenzione straordinaria o ripristino di alcune specifiche dotazioni (infissi, porte o finestre).

Attenzione a non esagerare con le condizioni sotto l'ordinarietà, se si ipotizza che l'alloggio o il fabbricato abbia bisogno di consistenti interventi di ristrutturazione o dì manutenzione straordinaria la frase più idonea potrebbe essere '.. le caratteristiche descritte nel bene oggetto di stima si discostano notevolmente da quelle dei beni dello stesso tipo per il cattivo stato sia del bene stesso che del fabbricato di cui fa parte '

7

'in zona il mercato dei beni simili a quello oggetto di stima si presenta nel complesso abbastanza attivo ed è stato possibile rilevare i seguenti prezzi in compravendite avvenute in zona negli ultimi 8 mesi ' (5 o 6 alloggi).

8

In questo punto ci si comporta in modo differente a seconda dei metodo di stima adottato:

metodo analitico: introdurre questo punto con la frase 'Dal tipo di dati reperiti è possibile     determinare il valore di capitalizzazione dell'immobile che, in condizioni di ordinarietà, coinciderà con il valore di mercato' proseguire poi con '..da indagini svolte in zona il canone lordo mensile anticipato ordinario è pari a £. '  a questo punto si esegua l'accumulazione annua ad un saggio commerciale ordinario, tralasciare gli interessi di parte padronale sui Ire mesi di fitto anticipato, poiché la differenza tra il saggio commerciale e quello legale è attualmente trascurabile, basterà fare presente questa cosa nella relazione, poi determinare le spese di parte padronale attraverso percentuali ordinarie, tale fitto potrebbe essere cosi descritto: '… le indagini svolte in zona rivelano che le spese di parte padronale sono ordinariamente determinabili secondo le percentuali sul canone lordo annuo posticipato qui sotto riportate..' e si redigerà una tabella con le voci di spesa e le percentuali

metodo sintetico: introdurre questo punto con la frase 'Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di mercato dell'Immobile con il metodo di stima sintetico parametrico, utilizzando il parametro fisico della superficie, espresso in m2' si redigerà una tabella costituita da 3 colonne: nella prima un numero o lettera identificativa dell'immobile, nella seconda la superficie, nella terza il prezzo di mercato;

9

A questo punto basterà redigere un bilancio riportando, oltre all'importo, le percentuali relative delle singole spese, l'unica piccola difficoltà consiste nel calcolare il periodo di anticipazione medio delle spese padronali, si potrà giustificare questo periodo con la frase '..dalle indagini svolte in zona si è rilevato un periodo medio ordinario di anticipazione di 6 mesi' come saggio utilizzare l'interesse commerciale già utilizzato per il calcolo del canone annuo lordo posticipato.

10

'Le indagini svolte in zona tra immobili simili a quello oggetto di stima hanno fatto rilevare i seguenti dati..'  qui inserire una tabella su tre colonne: nella prima inserire il numero d'ordine o la lettera identificativa degli immobili, nella seconda il Bf ipoteticamente rilevato, nella terza i prezzi di mercato sempre ipotetici, poi continuare con ' il saggio di capitalizzazione della zona per immobili simili a quello oggetto di stima è dato dal rapporto tra la sommatoria dei Bf e la sommatoria dei prezzi di mercato, tale rapporto è pari a…'

11

Qui è sufficiente eseguire la capitalizzazione introducendo l'operazione con una breve frase: 'si esegue ora la capitalizzazione del Bf ordinario ritraibile dal bene oggetto di stima… '

12

In questo punto evidenziamo le condizioni non ordinarie del bene confrontandolo con i beni ritenuti simili nella zona, queste condizioni riguardano dotazioni diverse dall'ordinario e comodi e scomodi, la fase introduttiva potrebbe essere: 'Il bene oggetto di stima presenta le seguenti condizioni diverse dall'ordinarietà dei beni simili..'  per maggior precisione si potrebbe per ciascuna condizione specificare se si tratta di un comodo, uno scomodo, una aggiunta o una detrazione a valore capitale o di mercato.

13

In questa fase si modifica il saggio di capitalizzazione per tenere conto di eventuali comodi e scomodi del bene oggetto di stima, nella vita professionale raramente ci si troverà in questo frangente ma comunque gli aggiustamenti devono essere limitati (meglio al ½ punto), per la redazione di una stima 'scolastica' utilizzare la frase '.da quanto rilevato in zona il saggio di capitalizzazione del bene oggetto di stima va portato a per tenere conto dell'influenza della condizione .. sul valore di mercato'.

14

Questa è la fase conclusiva della stima, nel valore di capitalizzazione riporteremo la capitalizzazione del Bf del bene al saggio modificato del punto 13, nella stima sintetica di tipo parametrico riporteremo la proporzione (che è fine e non impegna) e ci ricaveremo il valore di mercato che potrà essere leggermente modificato per tenere conto di comodi o scomodi, in entrambi i metodi a questo valore applicheremo le aggiunte e le detrazioni, in entrambi i casi i risultati finali ottenuti vengono arrotondati al milione, attenzione però che sia il valore esatto che quello arrotondato devono essere chiaramente espressi, infine il valore finale va scritto in cifre e in lettere; la frase di chiusura della stima può essere la seguente: 'Il probabile valore di mercato dell'Immobile risulta essere di £. .(in cifre e tra parentesi in lettere), (a capo) Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene soddisfatto l'incarico conferito.'



Qui di seguito si riporta il 'collage' delle frasi riportate fin qui, vediamo l'effetto che fa.

Il sottoscritto geometra . iscritto al n dell'Albo dei Geometri della provincia di., e avente lo studio in . via.. n….'   'ha ricevuto l'incarico dal sig. .. residente in . via . n..' '.Di determinare il valore di mercato alfine di una compravendita' '..dell'unità immobiliare di categoria catastale .posta al piano di un fabbricato, costruito nell'anno ., ubicato in. via . n., categoria, quota di proprietà millesimi ' ecc. continuare con le caratteristiche le caratteristiche descritte nel bene oggetto di stima non si discostano in modo particolare da quelle dei beni dello stesso tipo tranne che per ' oppure '.. le caratteristiche descritte del bene oggetto di stima si discostano notevolmente da quelle dei beni dello stesso tipo per il cattivo stato sia del bene stesso che del fabbricato di cui fa parte '   'in zona il mercato dei beni simili a quello oggetto di stima si presenta nel complesso abbastanza attivo ed è stato possibile rilevare i seguenti prezzi in compravendite avvenute in zona negli ultimi 8 mesi'

metodo analitico 'Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di capitalizzazione dell'immobile che, in condizioni di ordinarietà, coinciderà con il valore di mercato' '..da indagini svolte in zona il canone lordo mensile anticipato ordinario è pari a £.' calcolo del canone annuo lordo ' . le indagini svolte in zona rivelano che le spese di parte padronale sono ordinariamente determinabili secondo le percentuali sul canone lordo annuo posticipato qui sotto riportate' tabella, poi introduzione e redazione del bilancio con giustificazione periodo di anticipazione 'dalle indagini svolte in zona si è rilevato un periodo medio ordinario di anticipazione di 6 mesi'  'Le indagini svolte in zona tra immobili simili a quello oggetto di stima hanno fatto rilevare i seguenti dati…' tabella ' il saggio di capitalizzazione della zona per immobili simili a quello oggetto di stima è dato dal rapporto tra la sommatoria dei Bf e la sommatoria dei prezzi di mercato, tale rapporto è pari a…'  si esegue ora la capitalizzazione del Bf  ordinario ritraibile dal bene oggetto di stima. 'Il bene oggetto di stima presenta le seguenti condizioni diverse dall'ordinarietà dei beni simili', 'da quanto rilevato in zona il saggio di capitalizzazione del bene oggetto di stima va portato a per tenere conto dell'influenza della condizione ..sul valore di mercato.' capitalizzazione, 'Il probabile valore di mercato dell'immobile risulta essere di £. .(in cifre e tra parentesi in lettere), (a capo) Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene soddisfatto l'incarico conferito

metodo sintetico ' Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di mercato dell'Immobile con il metodo di stima sintetico parametrico, utilizzando il parametro fisico della superficie, espresso in m2 proporzione e aggiunte e detrazioni al valore di mercato, in caso di comodi e scomodi variare leggermente il valore ottenuto. 'Il probabile valore di mercato dell'immobile risulta essere di £. .(in cifre e tra parentesi in lettere), (a capo) Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene soddisfatto l'incarico conferito'.

Come esempio ora si riporterà una stima sintetica trattata secondo quanto sopra descritto, allo scopo di redigere una stima completa di tutti i punti e formalmente corretta; si ipotizza che l'immobile sia oggetto di un contenzioso tra due eredi e che il giudice titolare della causa abbia affidato la perizia del valore di mercato ad un perito del tribunale

Il sottoscritto geometra. iscritto al n dell'Albo dei Geometri della provincia di., avente lo studio in. via.. n.Ha ricevuto l'incarico dal tribunale di Torino, nella persona del giudice dr., di determinare il valore di mercato dell'unità immobiliare di categoria catastale A/3, iscritto alla partita n. dei catasto di Torino, n. principale ., sub posta al piano 4° di un fabbricato di 5 piani fuori terra costruito nell'anno 1970, ubicato in. via. n. . Le indagini compiute in zona hanno permesso di accertare i dati .che, per maggiore chiarezza, verranno esposti per punti qui di seguito.

 

1.   Descrizione dell'immobile

L'immobile oggetto di stima presenta una superficie, misurata con criterio commerciale, di 85 mq; la disposizione interna delle camere le dotazioni, grado di rifinitura e lo stato di conservazione sono sufficienti e normali per la zona. Il fabbricato condominiale, di cui fa parte l'immobile con una quota di proprietà di 28 millesimi, è fornito di ascensore e non presenta, nel suo complesso, condizioni particolari rispetto all'ordinarietà della zona.

Sono state comunque rilevate alcune caratteristiche specifiche dell'immobile oggetto di stima, influenti il valore di mercato, che verranno esposte più in dettaglio al punto o. 3.



2.  Descrizione della zona

La zona in cui si trova l'immobile è intermedia tra centro e periferia, è ben collegata con il centro e ben servita dai mezzi pubblici, traffico e parcheggi non presentano problemi particolari rispetto alla media cittadina, le aree sono sufficienti sia come manutenzione che come attrezzature (panchine, giochi per bimbi, ecc.).

La popolazione residente appartiene al ceto medio con redditi generalmente medi e medio-alti, non vi sono problemi di sicurezza e ordine pubblico tali da influenzare il mercato immobiliare e la presenza di strutture scolastiche e amministrative decentrate è nel complesso adeguata alle necessità dei residenti.

Le attività commerciali per i generi di prima necessita e per quelli voluttuari sono adeguate alle esigenze locali,

3.  Descrizione degli immobili simili a quello oggetto di stima.

Gli immobili simili a quello oggetto di stima presentano caratteristiche adeguate alle normali esigenze della vita civile, lo stato di manutenzione delle strutture e delle facciate è tra il sufficiente e il buono grazie anche alle recenti agevolazioni fiscali per le opere di ristrutturazione e manutenzione interna ed esterna.

4.   Caratteristiche del mercato del bene oggetto di stima

Il mercato dei beni simili a quello oggetto di stima si presenta nel complesso abbastanza attivo e in condizioni di sufficiente concorrenzialità, le quotazioni sono nel complesso stabili e variano in relazione delle diverse qualità degli immobili.

5.  Descrizione e giustificazione dei dati e del metodo utilizzati per la stima

Tra gli alloggi venduti negli ultimi otto mesi ne sono stati individuati quattro che per l'insieme delle caratteristiche estrinseche possono considerarsi simili a quello oggetto di stima, i dati relativi vengono esposti nella tabella esposta qui di seguito.

alloggi

prezzi ati (L)

superfici (m2)

a

256.000.000

80

b

248.500.000

78

c

255.500.000

75

d

260.000.000

90

totali

1.020.000.000

323

Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di mercato dell'immobile con il metodo di stima sintetico parametrico, utilizzando il parametro fisico della superficie commerciale, espresso in m2.

6.   Caratteristiche non ordinarie dei bene oggetto di stima:

L'immobile presenta alcune caratteristiche proprie non riscontrate negli immobili simili. Per chiarezza queste caratteristiche non ordinarie dell'immobile vengono descritte puntualmente, e divise per categorie, qui di seguito. Le categorie individuate sono le seguenti: comodi, aggiunte a valore capitale, detrazioni a valore capitale. Per ogni componente di ciascuna categoria verrà individuata quantitativamente il tipo di modificazione del valore ordinario del bene.

a) Comodi e scomodi

a.1) Il fabbricato si trova in posizione di maggior comodo rispetto ad altri di cui è stato possibile conoscere i prezzi: è ubicato vicino a un'importante arteria urbana ad intensa attività commerciale, e,         nel contempo, si affaccia su una tranquilla via secondaria, a breve distanza da una piazzetta alberata che offre possibilità di parcheggio, l'influenza positiva sul valore di mercato ordinario rilevato da beni simili è stata quantificata indicativamente nel 4% (v. allegato 2).

b)  Aggiunte a valore capitale

b.l) L'alloggio è munito di porta blindata di installazione recentissima, che viene lasciata in dotazione, il cui costo attuale è di L. 2.500.000, comprensivo del costo della serratura pari a L. 200.000.

_____________________________________________________________________________________

1 (nota da non inserire nella relazione) n fabbricato viene ipotizzato per semplicità con un solo portone ed una    sola scala, le generalità del professionista e del committente possono essere omesse se la relazione di stima non deve avere veste di atto pubblico.

b.2) Un incavo nella parete dei vano d'ingresso del alloggio è stato trasformato in armadio a muro, con porta in legno laccato e scaffalatura interna; anche questo elemento, che si presenta in buono stato di conservazione e il cui costo attuale risulta di L. 800.000, viene lasciato in dotazione.

C)  Detrazioni a valore capitale

c.l) La centrale termica dello stabile necessita di parziale rifacimento e di adeguamento alle nuove norme di sicurezza: l'intervento è già stato deliberato dall'assemblea condominiale, con un preventivo di spesa di L. 6.500.000, la quota parte (28/1000) di competenza dell'unità immobiliare in oggetto è di £. 182.000, il calcolo di questo importo viene riportato nell'allegato 1.

c.2) L'alloggio è gravato da un mutuo ipotecario al saggio del 6%, di cui rimangono da are 9 rate semestrali di L. 300.000 ciascuna, la prima delle quali di imminente scadenza, l'ammontare del debito residuo è pari a £. 2.320.000, il calcolo di questo importo viene riportata nell'allegato 1.

c.3) Cambio della serratura della porta blindata pari a £. 200.000

7.  Determinazione del valore ordinario

Dai dati esposti nel punto n. 5 è possibile impostare la seguente proporzione

∑ Prezzi : ∑ superfici = x : superficie dell'immobile

dove x è il valore di mercato ordinario dell'immobile oggetto di stima; sostituendo con i dati numerici e risolvendo la proporzione si ottiene:

           £. 1.020.000.000

x = —————————* m2 82  = ₤ 268.430.000

     m2 323

8.  Determinazione del valore del bene

Da quanto si qui esposto il valore di mercato del bene viene determinato come segue Valore di mercato ordinario dell'immobile oggetto di stima                                                                                                                £. 268.430.000

a) Valore di mercato ordinario incrementato per posizione favorevole (v. allegato 2)                   £. 279.167.000

b) Aggiunte a valore capitale

 b.l) Porta blindata                                                           £.2.500.000

 b.2) Armadio a muro                                                         £ 400.000

Totale (b)                                                £. 2.900.000

c) Detrazioni a valore capitale

       c.l) Quota condominiale per intervento centrale termica                                   £. 182.000

                           c.2) Debito residuo per mutuo comprensivo di spese cancellazione                 £2.393.500

                           c.3) Sostituzione serratura porta blindata                                                            £.200.000      

                                                                                    Totale (c)                                                £. 2.775.500

Valore di mercato dell'immobile oggetto di stima (a + b - e)                                            £. 279.291.500

Valore di mercato dell'immobile oggetto di stima arrotondato al milione                        £. 280.000.000

il probabile valore di mercato dell'immobile risulta essere di £. 280.000.000 (duecentottantamilioni). Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene assolto l'incarico conferito (seguono allegati n. 1 e n. 2).

Allegato 1

Aggiunte a valore capitale

1.   Dotazione di porta blindata: tale dotazione, indubbiamente utile e generalmente apprezzata, viene valutata sulla base del suo costo di riproduzione. La sua recentissima installazione esime dall'applicare al costo una percentuale di riduzione per vetustà, per cui si considera un costo attuale pari al costo di installazione di £.2.500.000

2.   Presenza dell'armadio a muro: sebbene la dotazione sia funzionale e in buono stato di conservazione, considerando che il suo apprezzamento è soggettivo e varia con i gusti e le esigenze personali, si ritiene giusto attribuirle un valore svalutato del 50% rispetto al suo costo attuale di produzione: £. 800.000 x 0,5 = L. 400.000

Detrazioni a valore capitale

1.  Spesa per la centrale termica: n contributo a carico dell'unità condominiale corrisponde a una frazione del costo totale pari alla quota millesimale di proprietà (28 millesimi): £. 6.500.000 x 28/1 000 = L. 182.000

2.  Mutua ipotecario: Risultando il saggio del mutuo (6%) inferiore a quello medio attualmente corrente sul mercato finanziario, che si è riscontrato pari ali9 8%, non conviene la sua estinzione anticipata. La situazione debitoria grava sull'immobile con le seguenti voci:

quote semestrali d'ammortamento ancora da are spese di cancellazione dell'ipoteca.

Al saggio finanziario corrente ed operando in regime di interesse composto convertibile due volte all'anno, si ha:

       1.048-l

debito residuo: £. 300.000 * ——————— + £. 300.000 = £.2.320.000                                

                                                  0,04 * 1,04

                    1

spese di cancellazione ipoteca: £. 100.000 * ———— = £.  73.500                                                                           

                                                                            1,084

per un totale relativo al mutuo di £. 2.393.500

Allegato2

Correzione del valore ordinario

La posizione in cui si trova l'alloggio è più favorevole rispetto a quella dei termini di confronto. Particolarmente apprezzate dal mercato sono la tranquillità, la bassa rumorosità della via e la facilità di parcheggio. Per altre categorie di abitazioni è stato possibile confrontare i prezzi nelle diverse ubicazioni, e si è riscontrato che comodi di posizione del tipo detto portano ad incrementi di prezzo del 3%-5%; ammettendo che una simile influenza si abbia anche per la categoria dell'alloggio in oggetto, si ritiene che il suo valore ordinario possa essere aumentato della percentuale media del 4%, il che porta il risultato provvisorio della stima a:

 L. 268.430.000 x 1,04 == L. 279.167.000


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