Standard urbanistici

Definizione:

Sono degli indici che si esprimono attraverso un rapporto e servono per limitare le modifiche o la costruzione su un territorio.

E' stato introdotto dalla legge 1967 n° 765 (legge ponte).

Detti standard si dividono in: generali e speciali. Entrambe le categorie limitano il potere del proprietario di costruire o modificare la sua proprietà.

Gli standard urbanistici generali sono validi su tutto il territorio nazionale, sono stabiliti dalla legge e sono di tre tipi:

Per Comuni non dotati di P.R.G. o di programma di fabbricazione

per Comuni dotati di P.R.G. o di programma di fabbricazione

per piani particolareggiati

Per i Comuni dotati di P.R.G. o di programma di fabbricazione gli standard urbanistici stabiliscono limitazioni di volume (non può superare i tre mc/mq di area edificabile) e l'altezza (non può essere superiore ai 25 m).

Per i Comuni senza P.R.G. o programma di fabbricazione gli standard urbanistici prevedono tre tipi di aree:

i centri storici nel quale possono essere fatti solo interventi di restauro e consolidamento

per le zone di edilizia a scopo residenziale che si divide a sua volta in: centro abitato, e restante territorio comunale. Queste zone sono soggette a limitazioni di: altezza (ogni edificio non può essere superiore alla larghezza degli spazi pubblici o privati su cui si prospetta), volume (deve essere 1,15 mc/mq nel centro abitato e 0,10 mc/mq nelle altre zone), il numero di piani (non deve essere superiore a tre) e la distanza (che deve essere maggiore o uguale all'altezza di ciascun fronte dell'edificio).

le zone per insediamenti produttivi che hanno una sola limitazione; le superfici coperte non devono superare 1/3 dell'area di proprietà

Gli standard urbanistici speciali sono differenziati a seconda del tipo di zona in cui è suddiviso il territorio e sono stabiliti con decreto del Ministro dei LL.PP. n° 1444/68.

Essi sono stabiliti per zone territoriali tipiche, stabiliscono limiti inderogabili secondo quattro parametri: altezza, distanza tra fabbricati, rapporti massimi, densità edilizia.

ESEMPIO:

Per gli insediamenti residenziali gli spazi pubblici e le attrezzature di pubblico interesse devono essere ogni 18 mq/ab. con un volume di 80 mc/ab

Le zone "E" hanno per la costruzione di abitazioni If =0,03mc/mq

Le zone "C" e "D" devono avere distanze tra pareti comunque finestrate maggiore o uguali a 10m

Nelle zone "A" la densità edilizia deve essere del 50%. Massima densità media 5mc/mq

Nelle zone "D" le aree verdi devono essere il 10% o maggiore della superficie del lotto

I parcheggi per nuove costruzioni (legge Tognoli) devono essere non inferiore a 1mq/10 mc

Sempre gli standard urbanistici speciali stabiliscono che le costruzioni devono essere minimo 5 m dal ciglio stradale o non inferiore alla metà della larghezza stradale. Le strade sono state classificate in quattro categorie con relative distanze di costruzione:

autostrade e raccordi autostradali (60 m)

strade di grande comunicazione (40 m)

strade di media importanza, come provinciali e comunali con larghezza di 10,50 m o maggiore (30 m)

strade di interesse locale (20 m).

D.I.A.

La D.I.A. (denunzia di inizio attività) serve per quei lavori che elenca e che non richiedono la concessione edilizia. Come termini sono gli stessi solo che l'inizio lavori è dopo 20 gg.

In caso di piccole cose si fa la D.I.A. (692/96 art. 2 comma 60) ad esempio: recinzioni, impianti elettrici, impianti sportivi che non occupano volume, le opere di manutenzione straordinaria varianti in corso d'opera di costruzioni con concessione edilizia (che non cambi la sagoma, il volume, la destinazione d'uso, la superficie).

Concessione edilizia

Con la legge urbanistica del 1942 fu ribadito l'obbligo di richiedere la licenza edilizia, ma limitandolo ai soli casi di costruzione nel centro abitato e nelle eventuali zone di espansione. Le costruzioni rurali non avevano bisogno di licenza edilizia ed i relativi progetti erano vistati dal Sindaco, previo parere dell'ufficiale sanitario, ai soli fini igienici.

Solo con la legge n. 765 del 1967 furono eliminati i cennati limiti e fu introdotto il principio per il quale tutta l'attività edilizia doveva essere autorizzata dal Sindaco.

Importanti innovazioni sono state apportate con la legge n.10 1977 che introduce nel nostro ordinamento il principio della concessione in sostituzione di quello della licenza edilizia.

Con il sistema della concessione si è assoggettato il diritto di edificare ad un vincolo di diritto pubblico a favore di una funzione sociale della proprietà.

La concessione è onerosa, salvo eccezioni di legge, e viene rilasciata dietro amento da parte del proprietario dell'area, o dell'avente titolo, di una somma commisurata all'incidenza delle spese di urbanizzazione e al costo di costruzione.

La concessione può essere chiesta dal proprietario dell'area o da chi abbia titolo e cioè dal concessionario dell'area, dal titolare del diritto di superficie o di altri diritti reali.

Nell'atto di concessione devono essere indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno e quello per l'ultimazione non può essere superiore a tre anni. Quest'ultimo termine può essere prorogato con provvedimento motivato, per fatti estranei alla volontà del concessionario, che siano sopravvenuti a ritardare i lavori durante la loro esecuzione (sei anni).

Per l'ultimazione dei lavori può essere concesso un periodo più lungo, quando l'opera da realizzare sia di mole notevole o le caratteristiche tecnico-costruttive siano particolari, nel caso di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Se i lavori non sono ultimati nel termine stabilito il concessionario deve chiedere una nuova concessone per la parte non ultimata.

-Autorizzazione per interventi di manutenzione straordinaria

Con l'entrata in vigore della legge n.457 1978, per gli interventi di manutenzione straordinaria non è più richiesta la "concessione gratuita" ma soltanto un'autorizzazione dell'ufficio tecnico ad eseguire i lavori. E' fuori dubbio che l'autorizzazione può essere concessa solo in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi.

Definizione degli interventi:

manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici¸ nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico -sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso

restauro e risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili

ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.