I. Diritto urbanistico: Nascita ed evoluzione - Pianificazione urbanistica nella costituzione, Le leggi d'interesse urbanistico, Ordinamento statale e

I. Diritto urbanistico: Nascita ed evoluzione.

L'urbanistica è la scienza che si occupa degli insediamenti edilizi nel territorio nazionale o che sovrintende alla generale utilizzazione del territorio. Essa tende in sostanza a migliorare le condizioni di esistenza e di lavoro degli individui e ad assicurare un ordinato svolgimento della vita sociale delle collettività, attraverso un razionale insediamento, nel territorio, dei vari elementi che costituiscono le componenti essenziali del vivere civile.

Nascita ed evoluzione. La pianificazione deve prendere le mosse dalla realtà sociale, economica e giuridica che trova in atto ed adattarsi ad essa in questi seguenti momenti:

studio generale dell'oggetto in ciascuno dei suoi elementi e nell'insieme di essi;

analisi dei bisogni concreti e conseguente precisazione degli scopi praticamente raggiungibili;

precisazione dei criteri e degli strumenti capaci di attuare la trasformazione dell'oggetto considerato.

Solo l'ultima fase può essere definita con il termine di pianificazione, in quanto quelle precedenti riguardano in maggior misura gli elementi di meditazione su cui essa si basa. I fattori economici e sociali rappresentano le premesse dell'urbanistica; i fattori tecnici ne rappresentano invece il momento attuativo.

Prime disposizioni generali. La prima legge sull'urbanistica si è avuta in Italia nel 1942. Si aveva la coesistenza di due istituti: il regolamento edilizio e l'espropriazione. Con il regolamento edilizio i comuni potevano stabilire i piani regolatori; ma dall'espropriazione si è evoluta la disciplina urbanistica. Nella legge del 1865 vennero previsti due piani edilizi: i piani regolatori e i piani di ampliamento. Con i piani regolatori edilizi s'intendeva provvedere alle esigenze più urgenti della salubrità e delle necessarie comunicazioni e si escludevano più ampie finalità che potevano, invece, conseguirsi con i piani di ampliamento. Nel decreto di approvazione del piano regolatore poteva essere stabilito il limite di tempo non superiore a 25 anni per l'esecuzione del piano stesso e l'approvazione medesima aveva valore di dichiarazione di pubblica utilità.

I piani di ampliamento avevano più vaste finalità, in quanto si riferivano a zone non ancora facenti parte dell'aggregato urbano e potevano essere elaborati da qualsiasi comune che avesse la necessità di estendere l'abitato al fine della sua salubrità e della più sicura, comoda e decorosa sua disposizione.

Evoluzione del diritto di proprietà. Nel C.c. vigente la proprietà è riconosciuta come tale e se ne consacrano sia la pienezza e sia l'esclusività del dominio; pur facendosi richiamo a limiti ed a obblighi stabiliti dell'ordinamento nonché ad un obbligo di esercizio per i beni che interessano la produzione nazionale, pena la espropriazione in caso di abbandono che nuoccia gravemente a detta produzione. Nella costituzione si consacra la pienezza e la esclusività della proprietà, pur con esplicito riferimento a limiti ad essa imposti in collegamento con il fine di assicurarsene la funzione sociale.

II. Pianificazione urbanistica nella costituzione

Formazioni sociali naturali e le autonomie locali. Nell'art. 2 della Costituzione si riconoscono e si garantiscono i diritti inviolabili dell'uomo sia come individuo che come appartenente agli aggregati sociali dove trova attuazione la sua personalità. Nell'art. 5 si stabilisce che la Repubblica riconosce e promuove la autonomie locali, attua nei servizi che dipendono dallo Stato il più ampio decentramento amministrativo, adegua i principi e i metodi della sua legislazione alle esigenze dell'autonomia e del decentramento. Effetto immediato delle norme costituzionali è quello di riconoscere e garantire i diritti degli uomini nelle formazioni sociali in cui vivono e quindi di garantire la esistenza ed il riconoscimento delle stesse formazioni sociali nelle loro effettive strutture.

I compiti dello Stato e i diritti fondamentali dell'individuo. Tra i compiti fondamentali dello Stato in materia urbanistica sono da porre senz'altro in evidenza quelli di tutela del paesaggio e del patrimonio storico ed artistico della nazione, nonché quelli di tutela della salute, come fondamentale diritto dell'individuo e interesse della collettività.

Diritti fondamentali e inviolabili dei cittadini possono considerarsi la libertà di stabilimento e di circolazione, fatta eccezione per le restrizioni che possono essere imposte soltanto per ragioni di sanità e di sicurezza, e la libertà di riunione.

Per i compiti affidati allo Stato dalla Costituzione ha particolare rilevanza, in materia urbanistica, l'art. 3 che riguarda l'uguaglianza dei cittadini e recita: E' compito della Regione rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale, che, limitando di fatto la libertà e l'uguaglianza dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della persona umana e l'effettiva partecipazione di tutti i lavoratori all'organizzazione politica, economica e sociale del Paese.

Il diritto di proprietà nella pianificazione urbanistica. Nell'ordinamento italiano non esiste un concetto unico di proprietà. Principale oggetto delle norme della legge urbanistica e degli strumenti urbanistici che le applicano è il diritto di proprietà edilizia. Il proprietario ha il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo nei limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico. La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, a enti o a privati. La proprietà è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

III. Le leggi d'interesse urbanistico

L'urbanistica nel codice civile. I proprietari di immobile nei comuni dove sono formati piani regolatori devono osservare le prescrizioni dei piani stessi nelle costruzioni e nelle riedificazioni o modificazioni delle costruzioni esistenti.

Quando è prevista la formazione di ti gli aventi diritto sugli immobili compresi nel to devono regolare i loro reciproci rapporti in modo da rendere possibile l'attuazione del piano. Le regole da osservare nelle costruzioni sono stabilite dalle leggi specifiche o dai regolamenti edilizi comunali.

Il codice civile tende a fare una distinzione tra disciplina della utilizzazione del territorio (piani regolatori), e la disciplina dell'attività costruttiva (norme di edilizia e regolamenti edilizi).

La legislazione urbanistica italiana. All'autorità statale sono stati attribuiti ampi poteri:

formazione e approvazione dei piani territoriali di coordinamento;

rendere obbligatoria la formazione del PRG;

nel partecipare alla formazione dei piani regolatori dei comuni;

nel disciplinare la formazione dei piani intercomunali;

nell'esercitare le misure repressive nei confronti delle costruzioni contrarie alla legge;

nell'annullare le licenze illegittime;

nell'accertare la conformità delle costruzioni statali alle prescrizioni del piano regolatore e del regolamento edilizio vigenti nel territorio del comune in cui esse ricadono;

nell'esprimere il parere che deve precedere gli ordini del Sindaco di demolizione delle opere illegittime.

La legge del 1977 ha introdotto nuovi istituti, come la concessione onerosa che sostituisce la licenza edilizia i programmi pluriennali di attuazione degli strumenti urbanistici e l'edilizia convenzionata.

La legislazione speciale. Numerose sono le leggi che, pur avendo come oggetto principale materie diverse, svolgono effetti sostanziali in materia urbanistica ed edilizia in genere, in quanto dettano norme inderogabili dirette alla tutela di rilevanti interessi della collettività.

Le principali leggi speciali riguardano:

la tecnica costruttiva e norme antisismiche;

vincoli monumentali;

le zone di rispetto.

IV. Ordinamento statale e regionale dei servizi urbanistici

Organi urbanistici centrali. L'ordinamento statale dei servizi urbanistici non comprende soltanto gli organi del Ministero dei LL. PP. ma anche di altri organi.

Al Ministero dei LL. PP. erano attribuite tutte le competenze che riguardavano la vigilanza sull'attività urbanistica, nonché l'accertamento della conformità delle costruzioni statali alle prescrizioni del piano regolatore comunale e del regolamento edilizio. Spettano agli organi del Ministero Beni Culturali i seguenti compiti: a) essere sentito sulle modifiche che si intende introdurre nei PRG riguardanti la tutela del paesaggio o di complessi storici; b) dettare prescrizioni particolari per singoli immobili di interesse storico-artistico. I compiti affidati ai Soprintendenti: a) dare parere ai comuni per la perimetrazione dei centri abitati; b) dare il proprio nulla osta ai comuni per il rilascio delle licenze in deroga.

I Sindaci non possono rilasciare concessioni edilizie nelle zone vincolate dai piani territoriali paesaggistici o dalla dichiarazione di notevole interesse pubblico sotto il profilo della bellezza ambientale se non previo avviso favorevole delle Regioni.

Organi urbanistici regionali e locali. I Comuni non hanno poteri propri esclusivi o indipendenti, in materia urbanistica. Il procedimento di pianificazione territoriale non è lasciato, infatti, all'iniziativa dei singoli Comuni. Ad ogni comune spetta la redazione e l'adozione di:

piani regolatori generali comunali;

piani particolareggiati;

regolamenti edilizie programmi di fabbricazione.

In particolare ai Sindaci competono i seguenti atti:

il rilascio della concessione a costruire;

la vigilanza sulle costruzioni;

l'ordine di immediata sospensione;

l'ordine di demolizione;

l'adozione dei provvedimenti previsti dai regolamenti edilizi;

l'emanazione delle ordinanze d'urgenza in materia;

il rilascio dei visti di abitabilità.

V. Gli strumenti urbanistici

Evoluzione della pianificazione urbanistica. Esiste una gerarchia di piani urbanistici, variamente disciplinati a seconda della loro estensione e del loro contenuto. I piani urbanistici si possono dividere in due categorie:

- Piani urbanistici generali;

- Piani urbanistici speciali.

I piani urbanistici generali sono ripartiti in base alla estensione territoriale in:

- piani territoriali di coordinamento;

- piani intercomunali;

- piani comunali.

I piani urbanistici speciali sono:

- piani paesistici;

- piani formati dall'autorità militare;

- piani per le aree di sviluppo industriale;

- piani di zona per l'edilizia popolare;

- piani di trasferimento degli abitati.

Piani territoriali di coordinamento Detti anche piani regionali, di norma si estendono nell'ambito della regione e coincidono con il suo territorio. Coordinano tutte le forme di attività, oltre l'edilizia, i trasporti, i servizi pubblici, le comunicazioni e tutta l'attività economica. Hanno durata illimitata e obbligano i comuni ad uniformare ad essi i propri piani regolatori. Le direttive in essi contenute sono disposizioni aventi immediata ed effettiva operatività.

I piani regionali sono in sostanza provvedimenti amministrativi che creano soltanto oneri in quanto non obbligano a fare alcunché, ma dispongono che volendo eseguire degli interventi essi non potranno essere attuati che con l'osservanza di certe modalità e limitazioni. Deve essere così costituito:

imetria, tabelle, tavole illustrative;

relazione sulla natura e sugli scopi  delle direttive;

regolamento di esecuzione.

Piano territoriale regionale e il quadro di riferimento territoriale. Tra gli urbanisti è stata messa in dubbio la necessità di un piano territoriale regionale inteso come strumento di disciplina di tutto il territorio in considerazione delle esigenze di flessibilità della pianificazione territoriale.

Al piano territoriale di coordinamento si è quindi contrapposto un quadro di riferimento territoriale rappresentato da indirizzi e criteri da approvarsi dal Consiglio regionale e da osservare in sede di pianificazione territoriale dei vari livelli subregionali.

Il piano territoriale di coordinamento provinciale. Sono stati attribuiti alle provincie le competenze per stilare un piano territoriale di coordinamento, ferme restando le competenze dei comuni. I contenuti del piano sono:

diverse destinazioni del territorio in relazione alla prevalente vocazione delle sue parti;

localizzazione di massima delle maggiori infrastrutture e delle principali linee di vocazione;

linee di intervento per la sistemazione del territorio;

aree nelle quali sia opportuno istituire parchi o riserve naturali.

Piano urbanistico delle comunità montane. E' un tipo di piano territoriale nel quale si tiene conto della redazione dei piani regolatori e dei programmi di fabbricazione che i Comuni sono tenuti ad adottare.

Piani per le aree ed i nuclei di sviluppo industriale. La necessità di dare sviluppo alle aree destinate all'insediamento industriale ha imposto l'esigenza di provvedere alla formazione di appositi piani regolatori. Gli effetti dei piani sono quelli del piano territoriale di coordinamento ed i destinatari sono i Comuni e le amministrazioni pubbliche statali e non. Quanto ai privati, il piano dell'area ha effetto per essi prima di essere emanato, poiché sono applicabili le misure di salvaguardia; una volta emanato cessa di avere effetti diretti perché i suoi effetti sono quelli del piano territoriale di coordinamento.

Piani comprensoriali. Dovrebbe essere un piano intermedio tra il piano territoriale regionale e quello comunale. Non dovrebbe essere un piano di coordinamento, ma un piano di intervento diretto sul territorio e dovrebbe sostituire e non rendere necessaria l'emanazione del piano regolatore generale per quei comuni che non ne siano dotati.

Piani territoriali paesistici. La materia è regolata sulla protezione delle bellezze naturali. Questo piano è diretto a salvaguardare un solo interesse, quello della conservazione della natura e del paesaggio. Il contenuto riguarda:

le zone di rispetto;

il rapporto tra le aree libere e aree fabbricabili;

le norme per i diversi tipi di costruzione;

la distribuzione ed il vario allineamento dei fabbricati;

le istruzioni per la scelta e la varia distribuzione della flora.

I rapporti fra piani paesistici, piani territoriali di coordinamento e piani regolatori generali si presentano diversi a seconda che i primi siano stati formati prima o dopo dei secondi.

Piano della rete di vendita. Promuove una evoluzione dell'apparato distributivo che assicuri una migliore funzionalità del servizio da rendere alla popolazione e un equilibrato rapporto fra le strutture commerciali fisse e la presumibile domanda delle popolazioni stesse.

VI. Piani intercomunali e comunali.

La loro formazione avviene quando si presenta la necessità di un coordinamento di piani urbanistici tra due o più Comuni limitrofi. Questi vengono adottati per grandi città con Comuni satelliti, per aree complementari e per aree omogenee di Comuni contigui.

Procedura di formazione. Le regioni a statuto ordinario possono disporre la formazione di un piano regolatore intercomunale. Questa decisione può essere presa da uno dei Comuni interessati o d'ufficio. Il provvedimento determina i Comuni compresi nel consorzio e quale dei Comuni interessati debba provvedere alla redazione del piano e come debbano  essere ripartite le spese.

Carattere e formazione. Il piano regolatore generale ha le funzioni di fissare la disciplina urbanistica e regolare le zone di sviluppo e i tipi di costruzioni che debbono sorgere sia nelle zone di nuova costruzione che nei vecchi quartieri. La formazione di un piano è una facoltà del Comune, ma può divenire un obbligo per quei comuni compresi in elenchi della regione. Gli elaborati che compongono il piano sono:

schema regionale;

imetria di tutto il territorio comunale;

imetria della rete stradale;

imetrie particolari dove necessario;

norme urbanistico - edilizie di attuazione;

relazione contenente: stato di fatto, principali problemi ed esigenze, illustrazione generale del progetto, programma di attuazione, schemi, dati e documenti.

Qualora siano necessari espropri, il progetto deve essere accomnato da una relazione di previsione delle spese. In questo momento dell'elaborazione, le categorie politiche, sociali, economiche e sindacali possono avanzare le loro richieste. Una volta compiuta la preparazione, il progetto è adottato con provvedimento del Consiglio Comunale con approvazione dell'organo regione di controllo. Il provvedimento regionale è pubblicato dalla Gazzetta Ufficiale e in quel momento il piano entra in vigore.

Effetti del piano regolatore generale. Il PRG ha vigore per un tempo indeterminato. I proprietari degli immobili hanno l'obbligo di osservare nelle costruzioni e nelle ricostruzioni le linee e le prescrizioni di zona che sono indicate nel piano. Alcune Regioni assegnano un termine di scadenza o introducono il criterio della pianificazione processo. Per i piani a tempo indeterminato si possono comunque applicare delle variazioni a seconda delle necessità.

Le indicazioni del PRG, nella parte in cui incidono su beni determinati ed assoggettano i beni stessi a vincoli preordinati all'espropriazione o a vincoli che comportino l'inedificabilità hanno vigore per cinque anni. Le prescrizioni devono essere rispettate, oltre che dai privati, anche da Enti pubblici e dalle amministrazioni pubbliche.

Effetti speciali. I comuni possono esercitare la facoltà di esproprio entro le zone di espansione dell'aggregato urbano, la rettifica di confini delle varie proprietà e di imporre l'obbligo ai privati di cedere le aree necessarie per la formazione di vie.

I programmi di fabbricazione. E' previsto per tutti i comuni sprovvisti di PRG l'obbligo di includere nel proprio regolamento edilizio un programma di fabbricazione, con l'indicazione dei limiti di ciascuna zona, secondo le deliberazioni in atto o da adottare, nonché con la precisazione del tipo edilizio proprio di ciascuna zona e con la possibilità di indicare anche le eventuali direttive di espansione. I programmi di fabbricazione possono quindi contenere disposizioni immediatamente vincolanti soltanto in materia di zonizzazione e disciplina delle varie zone. Il programma di fabbricazione deve essere costituito da una imetria e da una tabella con le caratteristiche di ciascun tipo edilizio. Una volta approvato il pf può essere contrastato solamente con ricorso al TAR.

VII. Piani regolatori particolareggiati

Il PP è concepito dalla legge come mezzo di attuazione e di sviluppo esecutivo del PRG. Esso precisa gli elementi del PRG che non hanno carattere essenziale e permanente per lo sviluppo urbanistico complessivo, ma riguardano invece dettagli esecutivi riferiti a ciascuna zona particolare. Risulta in ogni caso subordinato al PRG. Gli elementi che devono comporre il PP consistono:

indicazione della rete stradale

masse e altezze delle costruzioni

edifici destinati a demolizione o ricostruzione

spazi riservati ad opere di interesse pubblico

suddivisione degli isolati in lotti fabbricabili

elenchi catastali degli espropri

profondità zone laterali ad opere pubbliche.

previsione di spesa.

Formazione. L'iniziativa per la formazione del piano particolareggiato spetta al Comune, tranne se la Regione rende obbligatoria la compilazione del piano o che il piano sia scaduto senza essere attuato nella sua totalità. Sono ammesse durante la formazione, le opposizioni da parte dei proprietari.

I documenti che compongono il piano sono: una imetria con la sistemazione definitiva della zona, una relazione sulle soluzioni, un elenco descrittivo dei beni per una possibile espropriazione e una relazione di previsione delle spese.

Approvazione e varianti. E' consentito in sede di approvazione apportare modifiche al piano particolareggiato in caso di opposizioni o per altri casi. La durata massima del piano può essere di dieci anni; con il provvedimento di approvazione è fissata la durata di ogni singolo piano, che con la stessa forma può essere prorogata. La scadenza del termine comporta per il Comune l'obbligo di presentare un nuovo piano particolareggiato. Le varianti ai piani particolareggiati devono essere approvate con la procedura seguita per i piani stessi.

Effetti. Fin dal momento della sua adozione il piano particolareggiato determina l'applicazione delle norme di salvaguardia. L'approvazione del piano comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere.

Espropri. I beni necessari per l'esecuzione o le trasformazioni degli impianti pubblici volute dal PP, possono essere sottoposti, mediante esproprio, al trasferimento di proprietà o alla costituzione di particolari vincoli o servitù. Gli altri vincoli, che di regola non danno luogo all'espropriazione, rappresentano semplici limiti all'esercizio del diritto di proprietà.

Comparti edificatori. Non sempre il complesso di aree edificabili formante un isolato può essere impiegato per la costruzione di un solo edificio che utilizzi il complesso stesso nella sua totalità. Si offre quindi ai Comuni, la possibilità di formare il to edificatorio. Esso consiste in un aggregato di aree confinanti, appartenenti anche a proprietari diversi, che ha per scopo l'attuazione di un complesso edilizio di carattere unitario o la trasformazione dei fabbricati sul medesimo esistenti. Il sindaco, formato il to, deve invitare i proprietari a far conoscere se intendano procedere da soli o riuniti in Consorzio.

VIII. Piani di recupero.

Per legge i Comuni individuano le zone dove è necessario un intervento per recuperare il patrimonio edilizio e urbanistico. Le zone sono individuate in sede di progettazione del PRG o per delibera comunale. Gli scopi del piano sono la conservazione e il recupero di immobili esistenti degradati, destinandoli anche a nuovi utilizzi. Il piano dovrà essere dettagliato circa le tipologie e le modalità di intervento.

IX. Programmi integrati.

I programmi integrati d'intervento servono a riqualificare il tessuto urbano, edilizio ed ambientale. Possono essere caratterizzati da recuperi, sostituzioni edilizie, nuove costruzioni e opere di urbanizzazione.

X. Programmi di recupero urbano

I programmi di recupero urbano sono costituiti da un insieme di opere riguardanti la realizzazione e la manutenzione delle urbanizzazioni primarie e secondarie, l'edificazione di strutture complementari e di arredo urbano e la manutenzione ordinaria e straordinaria. 

XI. Piani di ricostruzione.

Finalità, natura e contenuto. I piani di ricostruzione sono previsti per far fronte a situazioni di urgenza, come la ricostruzione dovuta ad eventi bellici o a catastrofi naturali. Il piano di ricostruzione ha l'effetto di un piano particolareggiato.

Procedura di formazione. I comuni inclusi in una lista del Ministero dei LL. PP. devono provvedere alla compilazione del piano. Il progetto deve essere costituito da due imetrie (prima e dopo dell'accaduto) e da una relazione. Il piano deve essere depositato in Comune per 30 giorni, disponibile ai cittadini, i quali possono muovere obiezioni e consigli. Dopo altri 8 giorni deve essere trasferito al Ministero.

Esecuzione. I piani di ricostruzione possono essere attuati spontaneamente da parte dei proprietari interessati, purché nei limiti imposti dal piano. I comuni inferiori a 25.000 abitanti, possono trasferire le spese direttamente allo Stato. Il piano di ricostruzione ha una durata di 5 anni dall'approvazione.

Piani di ricostruzione di abitati colpiti da calamità naturali. Si attuano nei casi di distruzione o di gravi danneggiamenti causati da calamità naturali. Detti piani hanno valore di PP. e la loro approvazione comporta la dichiarazione di pubblica utilità e di urgenza delle opere.

XII. Piani per l'edilizia popolare ed economica.

Scopo, natura e contenuto. I piani per l'edilizia popolare, istituiti dalla legge del 1962, hanno il duplice scopo di assicurare delle aree per l'attività edilizia popolare e di programmare quest'attività armonicamente nello spazio e nel tempo. Il piano di zona ha la natura di uno strumento urbanistico ed ha il valore di piano particolareggiato. Esso comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere. Le aree da comprendere nei piani vanno scelte tra le zone residenziali dei piani regolatori, o, in mancanza di essi, di programmi di fabbricazione.

Il progetto di piano è costituito da:

una imetria con le previsioni del PRG;

imetria con gli elementi del piano;

un compendio delle norme urbanistiche;

elenchi catastali delle proprietà;

relazione illustrativa.

Procedura di formazione La procedura passa per le seguenti fasi:

deliberazione di adozione del piano;

deposito del piano in segreteria comunale per 10 gg;

pubblicazione nell'albo comunale;

ricevimento delle opposizioni entro venti giorni dalla presentazione;

comunicazione del piano alle amministrazioni comunali;

trasmissione del piano alla Regione;

approvazione da parte della Regione;

pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale;

notificazione dell'eseguito deposito.

Il piano ha una durata di quindici anni.

XIII. Piani per insediamenti produttivi.

Si prevede da parte dei Comuni la possibilità di acquisire aree nelle zone di espansione, destinate ad insediamenti industriali, commerciali e turistici, con il fine di indirizzare lo sviluppo e l'espansione dell'aggregato urbano e per incrementare le attività produttive. Questi piani hanno il valore di piani particolareggiati.

XIV. Piani di lottizzazione

Normativa. La legge del 1942 prevedeva la possibilità dei piani di lottizzazione. Si concepiva allora il piano di lottizzazione come uno strumento per l'attuazione del piano urbanistico e questi dovevano assicurare la razionale utilizzazione delle aree fabbricabili nei singoli isolati non presenti nei piani particolareggiati.

La legge del 1967 afferma che oggi il piano di lottizzazione può essere considerato come strumento alternativo o sostitutivo del piano particolareggiato.

Concetto, natura e contenuto. Gli elementi costitutivi della lottizzazione sono quattro:

creazione di porzioni di terreno idonee alla costruzione;

frazionamento della proprietà dell'immobile;

scopo edilizio;

razionale utilizzazione delle aree.

La lottizzazione è in sostanza la divisione di aree a scopo edilizio sulla base di un disegno urbanistico. Essa è un piano urbanistico esecutivo, redatto dai privati in conformità con il PRG, che prevede la realizzazione di un complesso di fabbricati e delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie.

Le opere di urbanizzazione primarie sono: strade, fognature, rete idrica, energia elettrica e gas, illuminazione, verde.

Le opere di urbanizzazione secondaria sono: scuole, chiese, impianti sportivi, centri sociali, verde.

Gli oneri. Le convenzioni. La legge del 1967 ha introdotto l'obbligo di apposite convenzioni con le quali i proprietari debbono assumersi tutti gli oneri per l'urbanizzazione primaria e secondaria. Nella convenzione è anche prevista la cessione gratuita delle aree necessarie alle opere di urbanizzazione.

La procedura. La domanda di autorizzazione del proprietario deve essere presentata al Comune accomnata dal progetto. L'approvazione avviene con delibera del Consiglio Comunale. Una volta ottenuto il nulla osta della Regione, il Comune procede alla stipula della convenzione e dell'autorizzazione.

Lottizzazioni obbligatorie. Nei comuni forniti di PRG il Sindaco ha la facoltà di invitare i proprietari ha presentare un progetto di lottizzazione delle aree. Le zone della lottizzazione sono quelle parti di territorio edificabili dotata di omogenei caratteri architettonici.

Effetti. I piani di lottizzazione impegnano l'amministrazione e i privati ad uniformarsi ad essi, anche se l'amministrazione può modificarli qualora sorgano motivi di pubblico interesse.

XV. Regolamenti edilizi. Il regolamento edilizio contiene una serie di norme riguardo l'attività edilizia di un Comune. Il R.e. distingue le sue norme a seconda che riguardino:

il nucleo edilizio esistente;

le zone di ampliamento;

restante territorio comunale.

Le norme regolamentari possono essere distinte ulteriormente in tre gruppi:

norme di procedura (funzionamento di organi e uffici per l'urbanistica);

norme di carattere urbanistico ( altezza, tipologia, lato estetico degli edifici);

norme di carattere igienico sanitario (materiali, dimensioni, servizi igienici, etc. ).

Il regolamento edilizio è uno strumento complementare ma non sostitutivo. Le sue disposizioni sono in prevalenza di ordine giuridico amministrativo. Le limitazioni imposte dai regolamenti sono inderogabili da parte dei privati, i quali devono uniformarsi sotto pena di sanzioni.

Approvazione. I R.e. devono essere adottati dal Consiglio Comunale e sono approvati dalla Regione (180 gg dalla presentazione). Al momento della sua approvazione possono essere apportate delle modifiche d'ufficio ritenute indispensabili.

Violazione di norme di R.e. La competenza giurisdizionale sulla violazione di norme del R.e. appartiene al giudice ordinario.

XVII. Standard urbanistici ed edilizi. Introdotti dalla legge del 1967, si dividono in due categorie: generali e speciali. Entrambe le categorie incidono sul potere del proprietario di costruire o modificare la proprietà.

Gli S.U. generali sono validi su tutto il territorio nazionale e sono stabiliti per legge; gli S.U. speciali sono differenti a seconda del tipo di zona e sono stabiliti con decreto ministeriale.

Gli S.U. generali sono di tre tipi:

per comuni non dotati di PRG o di programma di fabbricazione;

per comuni dotati di PRG o di programma di fabbricazione;

per piani particolareggiati.

Per i comuni che non sono dotati di PRG gli S.U. prevedono tre tipi di aree:

centri storici;

zone di edilizia residenziale;

zone di edilizia non residenziale.

Nei centri storici non è consentita l'edificazione di aree libere e sono consentiti solo lavori di consolidamento e restauro. Per le zone di edilizia residenziale si deve fare un'ulteriore distinzione tra centro abitato e la restante parte del comune. Per questo tipo di zone sono previsti quattro tipi di limitazioni: per volume, per numero di piani, per altezze, per distanza dagli edifici vicini.

Per le zone a edilizia non residenziale si ha un solo tipo di limitazione: le superfici coperte non possono superare un terzo dell'area.

Per i comuni dotati di PRG gli S.U. stabiliscono limitazioni per volume e per altezza.

Gli S.U. speciali sono stabiliti per zone territoriali tipiche. Stabiliscono quattro parametri riguardanti: altezza, densità edilizia, distanza tra fabbricati, rapporti massimi.

Effetti e destinatari. Gli S.U. generali incidono sui poteri dei proprietari, in quanto determinano l'uso della proprietà, e sono validi per tutto il territorio nazionale. Gli S.U. speciali rappresentano ordini per chi predispone i piani urbanistici. Sono in definitiva prescrizioni per i piani urbanistici.

XVIII. Misure di salvaguardia. La legge del 1952 ha stabilito che il Sindaco, nell'intervallo di tempo tra la deliberazione e l'adozione di un PRG, può sospendere ogni determinazione sulle domande di licenza di costruzione, quando si riconosca che tali domande siano in contrasto con il PRG in formazione. Con le leggi del '67, del '68 e del '71, le misure di salvaguardia sono obbligatorie per i PRG, PP. e per i piani di fabbricazione.

Natura e finalità. Le misure di salvaguardia hanno scopo cautelare in quanto sono dirette a evitare che possano sorgere opere che pregiudichino la realizzazione di un piano urbanistico in formazione. Danno quindi la possibilità di impedire nuove costruzioni durante i lunghi periodi di tempo necessari per l'approvazione degli strumenti urbanistici.

Poteri del Sindaco e della Regione. Le norme conferiscono al Sindaco il potere di sospendere nel periodo prescritto il rilascio delle concessioni edilizie, quando il progetto sia presentato in contrasto con il piano urbanistico in formazione.

Anche il Prefetto, a richiesta del Sindaco, può ordinare che siano sospesi lavori di trasformazione delle proprietà private.

Termini di validità. Il potere di sospensione può essere esercitato non oltre tre anni dalla data di deliberazione del piano urbanistico.

XIX. Concessione del diritto alla modificazione di beni immobili.

Licenza edilizia e concessione. Con la legge del '77 la licenza edilizia viene sostituita dalla concessione per tutte le attività che comportino la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Questa nuova legge comporta una serie di cambiamenti: l'edificabilità viene fatta rientrare nella sfera pubblica e deve essere trasferita dall'ente pubblico al privato mediante un atto che assume la natura di un provvedimento concessorio.

Natura ed effetti. La concessione sostituisce la licenza edilizia. La licenza edilizia era un atto di autorizzazione che rimuove un limite all'esercizio del diritto di proprietà. Con il sistema della concessione, si è assoggettato il diritto ad edificare ad un vincolo di diritto pubblico, a favore di una funzione sociale della proprietà. Il rapporto tra potere pubblico e privato proprietario non assume più l'aspetto della rimozione di un limite al diritto di proprietà del privato, ma come concessione da parte della pubblica amministrazione a favore del privato della facoltà ad espandere il diritto di proprietà.

La concessione è onerosa, salvo eccezioni di legge, e viene rilasciata previo amento di una somma pari alla incidenza delle spese di urbanizzazione e al costo di costruzione.

Fasi del rilascio. La concessione può essere richiesta dal proprietario dell'area o da chi abbia il titolo.

Il rilascio avviene con le seguenti fasi:

domanda del richiedente;

esame tecnico del progetto;

parere delle commissione edilizia comunale;

Il rilascio della concessione edilizia spetta al Sindaco, o in caso di assenza, all'assessore anziano. Il provvedimento di diniego deve essere motivato. La concessione deve essere rilasciata in conformità alle disposizioni vigenti al momento del rilascio. Nell'atto di concessione debbono essere indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l'inizio non può essere superiore ad un anno e quello per l'ultimazione a tre anni. La concessione, una volta rilasciata, viene pubblicata al Comune.

Modificazioni e decadenza. La concessione ha carattere strettamente personale. Essa però può essere trasferita ai successori in conseguenza di un passaggio di proprietà. L'entrata in vigore di nuove leggi urbanistiche comporta la decadenza di quelle concessioni che siano in contrasto con le nuove leggi, salvo che i relativi lavori siano già iniziati.

Se prima dell'inizio dei lavori o durante la loro esecuzione occorrono modifiche parziali del progetto esecutivo, può chiedersi la variante. La variante comporta una nuova concessione e la procedura e gli oneri sono gli stessi previsti per la concessione originaria.

Concessione in deroga. Nei regolamenti edilizi e nei piani regolatori è prevista la possibilità di non applicare le norme di carattere generale in essi contenute. Le concessioni comunali in deroga a queste norme sono subordinate al nulla osta dell'autorità regionale. Il comune può esercitare i propri poteri di deroga ai soli casi di edifici ed impianti pubblici o di pubblico interesse.

Per il rilascio della concessione in deroga occorre:

il parere della commissione edilizia comunale;

la deliberazione del Consiglio comunale;

il nulla osta dell'autorità comunale.

Autorizzazione per interventi di manutenzione straordinaria. Con al legge del '78, per gli interventi di manutenzione straordinaria non è più richiesta la concessione gratuita, ma soltanto un'autorizzazione del Sindaco ad eseguire i lavori. L'innovazione incide unicamente sul tipo di atto da adottare e sul suo regime e non sui suoi presupposti. La legge del '85 ha stabilito che non sono soggette a concessione ne ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non consistono in semplici interventi di manutenzione ordinaria.

XX. Vigilanza sulle costruzioni.

Attribuzioni del Sindaco. La legge urbanistica affida al Sindaco la vigilanza sull'attività edificatoria e urbanistica. Qualora il Sindaco non eserciti le sue funzioni, la legge affida alla Regione una duplice forma di potere d'intervento: 1)  quello sostitutivo; 2) quello di annullamento degli atti comunali illegittimi.

Il Sindaco deve, con l'assistenza della commissione edilizia comunale, assicurare che le modificazioni e le costruzioni di immobili siano a norma di legge. Qualora non sia così, il Sindaco deve ordinare la sospensione dei lavori e la demolizione dell'immobile.

Potere sostitutivo. Il mancato intervento del Sindaco, legittima l'intromissione della Regione, che ha la facoltà di disporre la sospensione e la demolizione delle opere abusive. L'intervento sostitutivo degli organi regionali non è obbligatorio.